أكد عدة مرقين عقاريين إتصلت بهم "مغرب إميرجنت" اليوم، أنهم يجهلون محتوى "الإطار التنظيمي" الذي درسته الحكومة في إجتماعها أمس، والمتعلق ب"تحديد شروط وكيفية منح الامتياز القابل للتحول إلى تنازل على الأراضي التابعة لأملاك الدولة الموجهة لانجاز مشاريع الترقية العقارية ذات الطابع التجاري".
"أخبرني موظف في وزارة المالية أن المشروع يوجد على مستوى الأمانة العامة للوزارة الأولى" يقول مرقي عقاري. "والله سمعته من عندك هذا الخبر" يقول آخر. " كما أكد رئيس فيدرالية البناء والعمران للكونفديرالية الجزائرية للباترونة "كاب"، نور الدين حمدان، فأكد بدوره أنه يجهل مضمون الإطار التنظيمي قيد الدراسة وأن الحكومة لم يستشر منظمته في الموضوع.
مطالب المرقين العقاريين
تخضع عملية التنازل على الأراضي التابعة لأملاك الدولة لفائدة المرقين العقاريين للقوانين المتعلقة بالتنازل على أملاك الدولة لفائدة الاستثمار. في عام 2008، صدرت أمرية رئاسية في هذا الإطار تتمثل في الأمرية رقم 08/04 التي تنص في مادتها السابعة على ما يلي "تكون قابلة لمنح الامتياز بالتراضي مشاريع الاستثمار التي: يكون لها طابع الأولوية والأهمية الوطنية... تشارك في تلبية الطلب االوطني على السكن..." وتطبيقا لهذه المادة، صدر المرسوم التنفيذي 15/ 281 المؤرخ في أكتوبر 2015، ينص في مادته الثالثة على أن "كل شخص طبيعي أو معنوي يخضع للقانون العام أو الخاص له صفة المرقي العقاري في مفهوم التشريع والتنظيم المعمول بهما طلب الاستفادة من منح الامتياز القابل للتحويل إلى تـنازل
عـلى قـطعة أرضية تابعة للأملاك الخاصة للدولة، يـجب أن يعد مـلفا ويـرسله إلى أمانـة اللجـنة التـقنيـة المذكورة في المادة 4 أدناه للدراسة...". وتنص المادة الرابعة من نفس المرسوم على تشكيلة اللجنة التقنية المكلفة بالبت في طلبات الحصول على الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل على الأراضي التابعة لأملاك الدولة لفائدة مشاريع الترقية العقارية. وتتكون هذه اللجنة من الوالي ومدير أملاك الدولة ومدير التعمير والهندسة المعمارية والبناء. ويرخص بالامتياز القابل للتنازل بموجب قرار من الوالي...
المرقون العقاريون الذين تحدثت إليهم "مغرب إميرجنت" يؤكدون أن منح الامتياز القابل للتنازل على أراضي أملاك الدولة لفائدة لإنجاز مشاريع الترقية العقارية، توقفت منذ سنوات. "عندنا في قسنطينة لم تمنح أي قطعة أرض للمرقين العقاريين منذ أربع أو خمس سنوات" يقول رئيس فيدرالية البناء للكونفدرالية الجزائرية للباترونة. ومرقي آخر من ورقلة "منحت لي مرة واحدة قطعة أرض والعملية متوقفة من حوالي 8 سنوات". في حين يقول مرقي من بجاية "لا توجد أراضي تابعة لأملاك الدولة في بجاية، وعليه كل المشاريع الترقوية تنجز هنا على أراضي الخواص"...ا
تباين تطبيق القانون بين الولايات
واضح من خلال تصريحات هؤلاء المرقين أن التعامل مع قانون 2008 والمرسوم التنفيذي ل2015 يختلف من ولاية إلى أخرى. فهناك ولاية لم تمنح أي قطعة أرض للمرقين العقاريين وهناك ولايات منحت أراضي ثم توقفت عن ذلك قبل صدور قانون 2023 الذي يلغي قانون 2008.
ويفترض أن الولاة كلهم توقفوا عن منح الأراضي التابعة لأملاك الدولة للمرقين العقاريين، منذ 2023 كون القانون الجديد إستثنى قطاع الترقية العقارية من المشاريع الاستثمارية التي تستفيد من العقار الاقتصادي الذي يمنح في شكل إمتياز قابل للتنازل، وأحال ذلك على صدور "أطار تنظيمي" خاص. وهو الإطار الذي درسته الحكومة في إجتماعها أمس.
رئيس فيدرالية البناء للكونفدرالية الجزائرية لأرباب العمل "كاب" يطرح مجموعة من المطالب على الحكومة، يعتبرها معيقة في التشريع السابق ويتمنى أن يأخذها الإطار التنظيمي قيد الدراسة، بعين الاعتبار. من بين هذه المطالب، ضرورة مراجعة معايير تحديد سعر الأراضي. فالمرسوم التنفيذي الصادر في 2015 ينص في مادته العاشرة على أن "يتم تحويل ع إلى تنازل على اساس القيمة التجارية ع تحددها مصالح أملاك الدولة أثناء ع الامتياز مع خصم بعنوان منح الامتياز، إذا ما طلب غ اجراء عملية تحويل الامتياز إلى تنازل في السنتين اللتين تليان أجل إنجاز المشروع".
أما إذا تجاوز هذه الآجال، فسيحدد السعر حسب نص المادة 11 التي تقول "عندما يـطلب تحويل الامتياز إلى تنازل بعد أجل السنتين اللتين ع أجل إنجاز المشروع يتم تحويل الامتياز إلى تنازل على أساس القيمة التجارية لقطعة الأرض التي تحددها مصالح أملاك الدولة أصناء عملية التحويل وبدون أي خصم للأتاوى المسددة بعنوان الامتياز".
ويعتبر رئيس فيدرالية البناء في منظمة الباترونة "كاب" هذه الشروط في حساب سعر الأرض عقابية للمرقي، كون هذا الأخير لا يستطيع أن يطلب من زبائنه دفع مبالغ إضافية. ويقترح نور الدين حمدان إلغاء مرحلة الامتياز والذهاب مباشرة إلى التنازل، أو مراجعة طريقة حساب السعر إذا أرادت السلطات الإبقاء على إجراء الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل. كما يطالب بمراجعة غرامات التأخر في الإنجاز التي تتجاوز، حسب تصريحه حدود المائة بالمائة من سعر التنازل.
الظاهرة الوهرانية
تعد ولاية وهران نموذجا حيا للتنازل عن أراضي أملاك الدولة لإنجاز مشاريع ترقوية، خاصة في الواجهة البحرية للمدينة التي لم يبق منها تقريبا أي مساحة غير مستحوذ عليها من قبل المرقين العقاريين.
تقول المادة 12 من المرسوم التنفيذي لعام 2015 “ما عدا في حالة قوة قاهرة مبررة قانونا تسمح للمستفيد من الامتياز بالاستفادة من مدة إضافية تساوي المدة التي تعذر فيها عليه الوفاء بالتزاماته فان كل تاخر في الانطلاق ح اشغال الإنجاز من طرف المرقي خلال السنتين اللتين تليان تاريخ الحصول على عقد الامتياز يترتب عليه ع الحق وفسخ الجهة القضائية المختصة لعقد الامتياز بطلب من مدير املاك الدولة المختص إقليمياً "...
وبما أن قانون 2008 والمرسوم التنفيذي ل2015 ألغيا بموجب القانون الجديد الذي يحكم التنازل على أراضي أملاك الدولة لفائدة الاستثمار، والصادر في 2023، تصبح هناك نقطة إستفهام كبيرة حول تاريخ حصول أصحاب تلك الورشات المنتشرة على طول الشريط الساحلي لمدينة وهران أو تلك الورشات التي إنطلقت على أنقاض البنايات القديمة لحي سيدي الهواري، عن حق الامتياز أو التنازل؟ منطقيا حصل هؤلاء المرقون على تلك الأراضي قبل 2023. وعليه فقد تجاوزوا الآجال القانونية للإنجاز وكان على إدارة أملاك الدولة أن تتحرك لاسترجاع حقوق المجموعة الوطنية، دون الحديث عن الشروط الأخرى الكثيرة التي .يفرضها القانون على نشاط الترقية العقارية
