Le dossier des Zones d’expansion touristique (ZET) revient au premier plan. La ministre du Tourisme et de l’Artisanat, Houria Meddahi, a présidé mardi une réunion consacrée à l’assainissement et à la valorisation du foncier touristique dans les wilayas de Jijel, Skikda et Oran. L’objectif affiché est de mobiliser les ZET aménagées et libérées de toute contrainte afin de les mettre à la disposition de l’Agence algérienne de promotion de l’investissement (AAPI).
Derrière cette annonce se joue une question ancienne : combien de terrains classés comme touristiques sont réellement disponibles pour accueillir des hôtels, des résidences, des équipements de loisirs ou des projets de tourisme durable ?
Un dispositif créé il y a près de 40 ans
L’histoire moderne des ZET remonte à la fin des années 1980. Le décret n° 88-232 de novembre 1988 avait accéléré le classement de zones destinées à protéger et à réserver des espaces pour l’investissement touristique. La wilaya de Jijel compte ainsi 19 ZET créées à cette période.
Le cadre juridique a ensuite été renforcé par la loi n° 03-03 du 17 février 2003 relative aux zones d’expansion et sites touristiques. Cette loi définit les principes de protection, d’aménagement, de promotion et de gestion des ZET. Elle prévoit également l’élaboration de Plans d’aménagement touristique (PAT), destinés à fixer la vocation des terrains, les équipements à réaliser et les conditions d’implantation des projets.
Le mécanisme devait fonctionner selon une séquence relativement simple : classer les zones, élaborer les plans d’aménagement, réaliser les réseaux, diviser les terrains en lots, puis les mettre à la disposition des investisseurs. Dans les faits, chaque étape a été ralentie par les procédures, les contraintes foncières et l’absence d’infrastructures.
Un foncier touristique largement indisponible
Le principal problème des ZET est l’écart entre leur existence administrative et leur disponibilité réelle. Une zone peut être classée touristique tout en étant occupée par des constructions, traversée par des infrastructures, dépourvue de réseaux ou concernée par des litiges de propriété.
Le ministère a d’ailleurs engagé une opération d’assainissement portant sur 78 ZET réparties dans 23 wilayas. Parmi elles, 29 seraient concernées par un déclassement total, en raison d’un niveau d’urbanisation ou d’occupation incompatible avec leur vocation initiale. Quarante-neuf autres doivent faire l’objet d’un déclassement partiel et d’un redécoupage de leurs limites.
Le communiqué consacré à Jijel, Skikda et Oran confirme cette orientation. La ministre demande l’établissement de rapports précis sur les zones ayant perdu leur vocation touristique à la suite de l’extension urbaine, de la réalisation de projets ou de l’affectation de superficies à des usages forestiers et agricoles.
Cette démarche revient à reconnaître que la superficie officiellement classée ne correspond pas nécessairement au foncier effectivement investissable.
Les retards des PAT
Les Plans d’aménagement touristique constituent un autre point de blocage. Sans PAT finalisé, il est difficile de déterminer précisément les lots disponibles, les équipements à construire et les réseaux à réaliser.
Selon un bilan relayé par la Cour des comptes, 39 zones sur 76 classées entre 2010 et 2022 n’auraient pas fait l’objet d’études approfondies, mais seulement d’une délimitation géographique. Plus de la moitié des PAT approuvés auraient dépassé les délais réglementaires, tandis que le taux de concession des lots dans les zones aménagées serait resté faible.
Le ministère demande désormais que les PAT soient finalisés dans les délais et que les données soient croisées avec les plans cadastraux, les documents techniques et les constats de terrain. L’objectif est de disposer d’une photographie précise de chaque zone, et non d’un simple classement administratif.
Jijel, Skikda et Oran en première ligne
Le choix de ces trois wilayas n’est pas anodin. Elles disposent d’un important potentiel balnéaire, mais sont également confrontées à la pression urbaine, à la concurrence entre les usages agricoles, forestiers et touristiques, ainsi qu’à l’occupation progressive de certains espaces.
À Jijel, les autorités ont déjà signalé les effets de l’installation d’infrastructures portuaires, énergétiques et ferroviaires sur certaines zones touristiques. Des constructions et promotions immobilières non conformes ont également alimenté les difficultés de maîtrise du foncier.
À Oran et Skikda, les enjeux sont liés à la pression urbaine, à l’attractivité du littoral et à la nécessité d’organiser des capacités touristiques qui ne se limitent pas à l’hébergement saisonnier.
La ministre demande une coordination renforcée entre les directions du tourisme, les services des Domaines, la Conservation foncière et les autorités locales. Elle insiste également sur le bornage des ZET et le suivi régulier de leur évolution afin de détecter rapidement les dépassements.
Des zones qui ont tout de même avancé
Le bilan des ZET ne se résume pas à l’échec. Certaines zones ont permis la réalisation de pôles touristiques ou de projets structurants, à l’image des nouvelles zones d’expansion touristique aménagées récemment dans le sud du pays.
À Sidi Fredj et Zéralda, dans l’ouest d’Alger, des complexes publics ont été développés puis réhabilités. Le complexe de Sidi Fredj comprend plusieurs hôtels et une capacité annoncée de 2 298 lits.
Mostaganem constitue un autre exemple important. La wilaya compte 16 ZET couvrant environ 4 725 hectares. Des dizaines de projets avaient été annoncés dans ces zones, notamment des hôtels, résidences touristiques, centres de thalassothérapie, parcs aquatiques et équipements de loisirs.
Il convient toutefois de distinguer les projets annoncés des projets effectivement réalisés. Les annonces de capacité et d’emplois ne constituent pas, à elles seules, un bilan d’exécution.
Dans l’intérieur du pays, la ZET de Hammam Righa, à Aïn Defla, illustre l’orientation vers le thermalisme et le tourisme de proximité. Deux hôtels quatre étoiles et un parc d’attractions y ont été annoncés, avec l’accompagnement de l’AAPI.
Les zones de montagne sont également intégrées à cette nouvelle stratégie. Plusieurs PAT ont été validés pour des zones de Tizi Oujaboub, Megress, Sin Alba, Tifrit et Barrage Ksob, avec des projets de résidences touristiques, de campings, de centres sportifs et d’espaces de loisirs.
L’AAPI au centre du nouveau dispositif
La réforme actuelle cherche à faire de l’AAPI la principale porte d’entrée des investisseurs. Le foncier touristique assaini doit être publié sur sa plateforme numérique, afin de donner aux opérateurs une meilleure visibilité sur les terrains disponibles et leurs caractéristiques.
Les chiffres disponibles varient selon les dates et les périmètres retenus. Le ministère évoque un portefeuille de 225 ZET couvrant plus de 56 000 hectares, tandis que l’AAPI recense 249 zones et sites touristiques sur près de 57 872 hectares. Une autre source avance le chiffre de 269 zones classées, dont 81 dotées d’un PAT.
Ces écarts ne doivent pas être présentés comme de simples contradictions. Ils peuvent résulter de déclassements, de redécoupages, de différences entre zones classées et zones effectivement mobilisables, ou encore de mises à jour administratives effectuées à des dates différentes.
Le véritable indicateur n’est donc plus le nombre de ZET recensées, mais celui des zones dotées d’un PAT approuvé, bornées, raccordées aux réseaux, libérées des contraintes juridiques, divisées en lots, proposées aux investisseurs, et effectivement construites et exploitées.
Un changement de modèle à confirmer
Le ministère envisage également de permettre aux investisseurs de participer à certains travaux d’aménagement, notamment lorsque l’État ne peut pas assurer rapidement la viabilisation complète d’une zone. Cette option pourrait accélérer la réalisation des projets, mais elle devra être encadrée, sur le modèle du nouveau régime de concession foncière actuellement en préparation pour le foncier économique.
Plusieurs questions se posent : les coûts engagés par l’investisseur seront-ils déduits de la concession ? Qui contrôlera la qualité des travaux ? Comment garantir que les zones moins rentables ne seront pas abandonnées ? Quelles obligations environnementales seront imposées aux promoteurs ?
Le développement de partenariats étrangers est également évoqué depuis plusieurs années, sous la forme d’investissements directs ou de contrats de management. Des structures situées à Tipaza, Sidi Fredj, Zéralda ou Alger ont notamment été proposées à des opérateurs étrangers. Mais il faut distinguer les contacts et annonces de prospection des partenariats effectivement signés et opérationnels.
La vraie épreuve commence maintenant
L’opération menée à Jijel, Skikda et Oran marque une tentative de passage d’une logique de classement à une logique de résultat. Les autorités veulent désormais disposer d’un portefeuille foncier touristique plus restreint, mais réellement exploitable.
La ministre demande également des bilans périodiques chiffrés, une surveillance de terrain, la régularisation des projets publics et privés déjà réalisés et la notification des dépassements constatés.
La réussite de cette stratégie dépendra donc de la capacité des institutions à répondre à des questions concrètes : combien de zones ont été assainies ? Combien de lots sont réellement disponibles ? Combien ont été transmis à l’AAPI ? Combien de projets ont démarré ? Combien ont été achevés ?
Après près de quatre décennies d’existence, les ZET algériennes ne manquent pas seulement de projets. Elles manquent surtout de données consolidées, de foncier juridiquement sécurisé et d’un suivi public permettant de mesurer le passage du classement administratif à la réalisation touristique.
Pour l’Algérie, l’enjeu n’est désormais plus de compter les ZET, mais de démontrer combien d’entre elles sont réellement prêtes à accueillir des investisseurs et des touristes.
