La circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026 précise les nouvelles modalités de calcul de la plus-value de cession applicables depuis le 1ᵉʳ janvier.
La Direction générale des impôts vient de trancher une question qui empoisonnait depuis des années la fiscalité des transactions immobilières : que faire lorsque le prix d’acquisition d’un bien ne figure pas sur l’acte de propriété ? Désormais, la réponse est chiffrée : 40 % du prix de vente.
C’est l’objet de la circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026, signée le 4 mars 2026 et adressée aux directeurs régionaux des impôts ainsi qu’aux directeurs des impôts de wilayas. Le texte tire les conséquences de l’article 9 de la loi de finances pour 2026, qui a modifié l’article 78 du Code des impôts directs et taxes assimilées (CIDTA).
Un vide juridique comblé
Le problème était récurrent. Nombre de biens mis en vente en Algérie-anciens logements, terrains issus de démembrements familiaux, propriétés transmises sans formalisation -ne portent aucune trace du prix d’acquisition initial dans les livrets fonciers ou autres titres de propriété. Or, sans ce chiffre, impossible de calculer la plus-value de cession soumise à l’IRG, définie comme la différence positive entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Faute de base légale claire, les services fiscaux se trouvaient en pratique dans l’impossibilité d’établir l’assiette imposable pour ces transactions. La loi de finances 2026 a comblé ce vide en autorisant une évaluation forfaitaire.
Un forfait de 40 % pour reconstituer le prix d’acquisition manquant
Lorsque le prix d’acquisition ou la valeur de création d’un bien ne peut être déterminé, ce prix est désormais fixé à 40 % du prix de vente. La plus-value imposable est ensuite calculée par soustraction : prix de vente, moins ce forfait de 40 %, moins les droits, taxes et frais dûment justifiés supportés lors de la cession.
La circulaire illustre le dispositif par un exemple chiffré. Pour un bien immobilier vendu 10 millions de dinars dont le prix d’acquisition initial est inconnu, le forfait retenu sera de 4 millions de dinars. La plus-value soumise à l’IRG sera donc de 6 millions de dinars, diminuée des frais de transaction justifiés.
Une contrainte pour les vendeurs
Le texte précise toutefois une restriction importante : dès lors que le prix d’acquisition est déterminé forfaitairement, le vendeur ne peut déduire aucun frais supplémentaire, qu’il s’agisse de frais d’acquisition, d’entretien ou d’amélioration, même s’ils sont dûment justifiés. Le recours au forfait est donc exclusif de toute déduction complémentaire.
Les prescriptions de la circulaire s’appliquent à compter du 1ᵉʳ janvier 2026, date d’entrée en vigueur de la loi de finances pour l’exercice en cours.
