Le site Moncloa.com, média numérique d’influence appartenant au groupe Merca2 (fondé par l’entrepreneur Alejandro Suárez) et partenaire de Bloomberg en Espagne — le souligne dans une analyse consacrée à El Palace : si le bâtiment appartient désormais au Fonds National d’Investissement (FNI) algérien, la gestion commerciale reste l’obstacle majeur à la transaction.
Quel est l’historique de la gestion de cet établissement ?
Historiquement, l’établissement était la propriété et le fleuron de la chaîne Husa, dirigée par l’ancien président du FC Barcelone, Joan Gaspart. Fin 2011, ce dernier cède les murs à l’homme d’affaires Ali Haddad pour 80 millions d’euros, tout en conservant contractuellement l’exploitation via sa société. Ce n’est qu’à la suite de la faillite de Husa que la gestion change de mains pour aboutir à la configuration actuelle : l’exploitation est reprise par la société Royal Blue Bird, administrée par Radia Bouziane, représentante des intérêts de l’acquéreur algérien.
Quel est le cadre juridique qui lie l’hôtel aujourd’hui ?
Le point de friction réside dans la séparation étanche entre la propriété des murs et le fonds de commerce. Bien que l’Algérie ait récupéré la propriété physique de l’hôtel, l’exploitation demeure régie par un contrat de longue durée au profit de Royal Blue Bird. En vertu du droit commercial espagnol, ce type de contrat de gestion est opposable au nouveau propriétaire. En conséquence, l’État possède le bien mais ne dispose pas du levier de gestion, lequel demeure sous le contrôle de la structure mise en place par l’entourage de l’ancien propriétaire.
Pourquoi ce contrat de gestion pèse-t-il sur la valeur de l’actif ?
La valeur d’un hôtel de luxe est intrinsèquement liée à sa liberté d’exploitation. Lorsqu’un acquéreur potentiel étudie le dossier d’El Palace, il constate que le droit de gérer l’établissement est déjà attribué pour de nombreuses années. Cette situation impose une contrainte forte : l’impossibilité pour une nouvelle enseigne hôtelière d’imposer ses propres standards ou sa marque. Cette rigidité contractuelle entraîne une décote systématique du prix de vente, estimée à environ 15 %. Le marché valorise différemment un bâtiment libre de toute occupation et un actif dont le gestionnaire est contractuellement imposé sur le long terme.
Quelles sont les obligations financières du propriétaire algérien ?
Le statut de propriétaire implique des responsabilités financières qui ne s’effacent pas devant l’absence de contrôle sur la gestion. Selon la législation locale, les travaux structurels et la maintenance lourde incombent au détenteur des murs, soit le FNI. Paradoxalement, alors que la société de gestion perçoit les revenus directs de l’activité (nuitées et restauration), l’État via le FNI doit assumer les charges liées à la pérennité du bâtiment. Cette asymétrie financière rend évidemment la vente plus rationnelle qu’une conservation prolongée, car elle permet de transférer ces obligations à un tiers.
L’influence de l’ancien propriétaire est-elle toujours effective ?
Sur le plan technique, la continuité de la société Royal Blue Bird à la tête de l’hôtel signifie que les structures de gestion établies sous l’ère d’Ali Haddad sont toujours opérationnelles. Radia Bouziane, en tant qu’administratrice de cette société, demeure l’interlocutrice légale pour l’activité commerciale. Pour l’État algérien, vendre cet actif permettrait de monétiser définitivement la saisie et de mettre fin à un imbroglio juridique où le titre de propriété et le contrôle réel de l’activité demeurent dissociés. Reste une question en suspens : dans ces conditions de “gestion entravée”, l’Algérie pourra-t-elle réellement obtenir les 100 millions d’euros escomptés ?
